Ondermijning, overlast en risico's in uw vastgoed
Hennepkwekerijen, drugslabs, witwassen via panden, structurele overlast: criminelen en overlastgevers gebruiken woningen en bedrijfspanden anders dan afgesproken. Wij stellen het vast en leveren het dossier om in te grijpen.
Vastgoed
Ondermijning, overlast en risicoscan vastgoed
Ondermijning ontstaat waar de onderwereld de bovenwereld gebruikt: hennepkwekerijen in huurwoningen, synthetische drugslabs in bedrijfspanden, opslag van wapens of gestolen goederen, en het witwassen van crimineel geld via vastgoedtransacties. Voor verhuurders, corporaties, beheerders en VvE's betekent dat juridische risico's, reputatieschade en direct gevaar voor omwonenden, van brandgevaar bij kwekerijen tot explosierisico bij labs. Overlast is de kleinere broer met hetzelfde effect op een complex: volgens de Veiligheidsmonitor 2025 van het CBS heeft 46 procent van de Nederlanders in de eigen buurt te maken met een of meer vormen van sociale overlast (CBS, Veiligheidsmonitor 2025). In beide gevallen geldt: zonder gedocumenteerde feiten kunt u niet opzeggen, niet ontbinden en geen beroep doen op de gemeente. Op deze pagina bundelen wij drie onderzoeken: ondermijningsonderzoek, overlastonderzoek en een preventieve risicoscan van uw portefeuille.
Wat wij onderzoeken
Ondermijningsonderzoek
Signaalanalyse: afwijkend energieverbruik, afgeplakte of verduisterde ramen, kortdurend bezoek op ongebruikelijke tijden, contante huurbetalingen, huurders die niet reageren. Huurdersprofiel: banden met criminele netwerken via open bronnen en registers. Pandonderzoek: vaststellen van het feitelijke gebruik vanaf de openbare weg en, met toestemming van de rechthebbende, ter plaatse. Transactieanalyse: kenmerken van witwassen bij aan- en verkoop. Waar u dat wenst stemmen wij af met gemeente, politie of RIEC.
Overlastonderzoek
Geluidsoverlast, intimidatie, vervuiling, drugsgebruik in gemeenschappelijke ruimten: bewoners verwachten dat u ingrijpt, maar zonder dossier staat u zwak. Wij documenteren de overlast objectief met datum, tijd en duur, leggen verklaringen van omwonenden vast en stellen vast wie de overlast veroorzaakt. Het dossier is bruikbaar voor een waarschuwing, een procedure tot ontbinding of een verzoek aan de gemeente.
Vastgoed-risicoscan (preventief)
Niet elk risico in een portefeuille is zichtbaar. Wij screenen huurders en gebruikers op signalen van woonfraude, onderverhuur, ondermijning en betalingsrisico, toetsen of het feitelijke gebruik van panden overeenkomt met de huurovereenkomst en de bestemming, en beoordelen uw interne processen (screening bij intake, opvolging van meldingen). U ontvangt een risicobeeld per pand of complex met concrete aanbevelingen. Geschikt als periodieke scan voor corporaties, beleggers en beheerders.
Juridisch kader: wat u met het dossier kunt
Huur van een gebouwde onroerende zaak kan in beginsel alleen door de rechter worden ontbonden; is een pand op grond van artikel 13b Opiumwet door de burgemeester gesloten, dan kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW). De huurder is verplicht zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) en mag woonruimte niet zonder meer aan een ander in gebruik geven (artikel 7:244 BW). Bij ernstige en herhaaldelijke woonoverlast kan de burgemeester op grond van de Wet aanpak woonoverlast een gedragsaanwijzing opleggen (artikel 151d Gemeentewet); tussen erven geldt het hinderverbod van artikel 5:37 BW. Onttrekking of woningvorming zonder vergunning is verboden (artikel 21 Huisvestingswet 2014). Een verhuurder moet zelf handelen volgens de Wet goed verhuurderschap; een zorgvuldig, rechtmatig onderzoek past daarin.
Hoe verloopt het onderzoek?
u deelt de signalen of de portefeuille; wij beoordelen ernst, urgentie en de toelaatbare aanpak.
methoden (open bronnen, observatie, bewonersverklaringen, dossieranalyse), tijdpad en vaste prijs.
gescreende rechercheurs werken discreet, binnen de Wpbr, de AVG en de privacygedragscode; bij acuut gevaar adviseren wij direct contact met politie of gemeente.
een dossier met bevindingen, risicobeoordeling, bewijsstukken en aanbevelingen, afgestemd op uw advocaat of de gemeente.
Wilt u uw situatie bespreken?
Neem vrijblijvend contact op. Uw gesprek is volledig vertrouwelijk.
⚖️ Juridisch kader
SAJ Recherche opereert conform de Wet particuliere beveiligingsorganisaties en recherchebureaus (Wpbr) en de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Alle onderzoeken worden uitgevoerd onder POB-vergunning 8779, afgegeven door het Ministerie van Justitie en Veiligheid.
Wettelijke erkenning en vergunningen
DIRECT CONTACT
Bel mij terug
Laat uw gegevens achter en wij bellen u zo snel mogelijk, gratis en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Hoe herken ik ondermijning in mijn pand?
Wat doe ik als ik ondermijning vermoed?
Kan een overlastdossier leiden tot ontbinding van de huur?
Kunnen omwonenden anoniem meewerken?
Werkt SAJ Recherche samen met politie en gemeente?
Kan ik als verhuurder aansprakelijk zijn?
Wat kost een onderzoek of risicoscan?
Lees verder over ondermijning, overlast en risicoscan vastgoed